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Apr 17, 2024

La sécheresse immobilière aux États-Unis touche à sa fin. Qu'est-ce que cela signifie pour les prix ?

L’histoire du logement aux États-Unis pour les acheteurs potentiels en 2023 a été marquée par la frustration. Le manque d’offre a stabilisé un marché où l’abordabilité reste difficile. Les propriétaires bénéficiant de faibles taux hypothécaires ont

L’histoire du logement aux États-Unis pour les acheteurs potentiels en 2023 a été marquée par la frustration. Le manque d'offre a stabilisé un marché où l'accessibilité reste difficile. Les propriétaires bénéficiant de faibles taux hypothécaires ont choisi de ne pas vendre, plaçant les constructeurs de maisons neuves dans une position plus forte qu'ils ne l'avaient prévu l'automne dernier, lorsque les taux d'intérêt montaient en flèche et que le marché ralentissait. Même si je ne m'attends pas à ce que les conditions de l'offre s'améliorent de si tôt, de plus en plus de signes indiquent que la situation en 2024 devrait être meilleure, ou du moins « moins mauvaise ». Commençons par les nouveaux logements. Les constructeurs se sont préparés à une année 2023 difficile pour se rendre compte qu’ils étaient, d’une certaine manière, le seul choix possible dans un marché où l’offre est limitée. La résilience des prix a donné à l’industrie plus de confiance pour augmenter sa production. Un indicateur du marché des maisons neuves de l'Association nationale des constructeurs d'habitations et de Wells Fargo, qui mesure le sentiment sur une échelle de 0 à 100, est passé de 31 en décembre – ce qui représente une profonde négativité – à 56, suggérant un optimisme modéré. Les mises en chantier de logements unifamiliaux ont augmenté. Les chaînes d'approvisionnement en voie de guérison ont raccourci le temps de construction des maisons, ce qui signifie que l'accélération de la construction en cours devrait mettre davantage de maisons achevées sur le marché d'ici la première moitié de 2024.

Le marché de la revente, qui représentait historiquement environ 87 % de toutes les maisons à vendre et qui connaît un manque criant de stocks, est celui où une reprise des nouvelles inscriptions serait la plus bienvenue. Pour être clair, je ne recherche pas une nouvelle vague d’offre, mais toute croissance actuelle serait utile – ce que nous devrions commencer à voir au début de l’année prochaine.

Une enquête trimestrielle de Zillow a récemment révélé que 23 % des propriétaires vendent déjà ou envisagent de vendre au cours des trois prochaines années, le pourcentage le plus élevé depuis au moins le début de 2021.

Il existe des raisons qualitatives pour lesquelles ce serait le cas. La première est que d’ici octobre, les taux hypothécaires seront restés à peu près stables d’une année sur l’autre, depuis que les taux hypothécaires sur 30 ans ont atteint pour la première fois 7 % en octobre dernier. Les personnes ayant des taux hypothécaires bas ne sont peut-être pas pressées de vendre, mais il est peu probable qu'elles soient moins disposées à vendre en octobre qu'elles ne l'étaient en octobre dernier. Chaque mois, les propriétaires remboursent un peu le capital de leur prêt immobilier et vieillissent un peu. Les revenus ont augmenté, augmentant ainsi leur pouvoir d'achat. La vie arrive : les enfants vieillissent à l’école et en sortent, les gens se marient, divorcent et décèdent. Toute augmentation de l’offre de revente provenant de personnes bénéficiant de faibles taux hypothécaires pourrait être modeste, mais 2023 devrait être le pic de l’effet de blocage des prêts hypothécaires bon marché.

De plus, même si le niveau des ventes de logements a chuté, environ 5 millions de logements sont encore vendus chaque année aux États-Unis. D'ici la fin de cette année, environ 8 millions de maisons auront été vendues depuis que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter fortement au printemps 2022. Ces propriétaires ne bénéficient pas de l'effet de blocage des taux hypothécaires et peuvent plus facilement agir si la vie l'y oblige. eux.

Enfin, le nombre de logements multifamiliaux en construction continue d’atteindre des niveaux records. Bien que les marchés de la vente et de la location ne soient pas complètement fongibles, un plus grand nombre de logements locatifs offrira aux propriétaires qui cherchent à réduire leur taille. Cela atténuera également une certaine pression d’achat sur le marché de la vente, car les gens choisissent de louer plutôt que d’acheter étant donné l’écart croissant d’accessibilité financière entre les deux marchés.

Dans la mesure où la pénurie d'offre a exercé une pression à la hausse sur les prix au cours des derniers mois, cela devrait affaiblir le marché. Les prévisions du secteur privé, comme celle du projet Zillow, augmenteront les prix des logements d'environ 6 % au cours de l'année prochaine, mais des stocks supplémentaires pourraient à nouveau aplatir cette croissance. L'environnement pourrait devenir moins favorable aux constructeurs d'habitations, même s'ils devraient quand même parvenir à vendre toutes les maisons qu'ils envisagent de construire. Et il devrait y avoir des effets positifs de second ordre à mesure que les niveaux de stocks augmentent. Je ne suis pas disposé à vendre ma maison s'il n'y a rien de bon à acheter. Avoir plus de choix pourrait donc entraîner davantage de ventes et d'achats. Il faudra des années pour construire suffisamment de logements pour rééquilibrer le marché immobilier, mais pour la première fois depuis longtemps, il y a des raisons de penser que nous allons dans la bonne direction.